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Au coeur de l’immobilier résidentiel mauricien

Au coeur de l’immobilier résidentiel mauricien

Si le logement fait partie des droits et besoins fondamentaux de l’être humain, il a toujours été une préoccupation majeure des Mauriciens, aujourd’hui 1,3 million d’habitants à se partager une île de 2 000 kilomètres carrés. Alors que la compréhension du marché immobilier local a longtemps été basée sur des perceptions et des spéculations, la MCB a voulu y voir plus clair. En se basant sur ses propres études, un sondage exclusif effectué par DCDM Research et les chiffres de Statistics Mauritius, elle a réalisé une topographie de l’immobilier résidentiel à Maurice.

Une nation de propriétaires

Maurice compte un taux de propriété qui se situe parmi les plus élevés au monde et qui ne cesse d’augmenter. Environ 89% des ménages possédaient leurs logements en 2011, contre 76% en 1990. Ce taux de propriété n’est battu que par une poignée de pays dont Singapour (91%), la Chine (90%), la Serbie (91%) et la Croatie (96%). En 2011, seulement 8% des ménages étaient des locataires contre 15% en 1990. Cette situation s’explique probablement par le fait que le coût de la location d’une résidence est largement supérieur à celui de l’achat d’un logement. Cette différence s’amplifie chaque année.

L’ambition d’être propriétaire

Avant de posséder leur maison, 81% des Mauriciens vivaient chez leurs parents alors que 13% louaient une résidence. Sept Mauriciens sur dix possèdent leurs logements depuis plus de dix ans.

Si 56% des propriétaires ont acheté ou construit leurs domiciles, 44% disent en avoir hérité. Une bonne moitié d’entre eux souligne qu’ils sont devenus propriétaires car ils ont toujours eu l’ambition de posséder leur propre résidence. Environ un tiers a choisi de posséder un domicile suite à un changement de situation familiale alors que 16% a voulu disposer d’un bien immobilier à transmettre aux enfants.

Devenir propriétaire n’est pas toujours facile. Un Mauricien sur trois admet avoir fait des compromis en payant plus cher que prévu ou en réduisant la surface de la demeure initialement planifiée. Il est aussi courant que les Mauriciens fassent des sacrifices afin de pouvoir posséder leur résidence : 52,2% des propriétaires actuels ont eu à réduire leurs dépenses alors que 17,7% avouent avoir dû prendre un deuxième emploi.

Environ 15% des propriétaires ont un deuxième bien immobilier sous la forme d’un terrain ou d’une maison. Si 42% d’entre eux l’ont reçu en héritage, 22% estiment que posséder une deuxième propriété est un bon investissement.

Le prêt immobilier: un catalyseur

La moitié des propriétaires affirment qu’un prêt immobilier leur a permis de posséder leurs résidences. Les conditions de remboursement, la réputation de la banque et la flexibilité des modalités sont autant de critères qui influent sur le choix du prestataire.

Une analyse des prêts immobiliers à la MCB révèle que sept emprunts sur dix ont été souscrits conjointement, essentiellement par des couples. La majorité de ces ménages gagnent moins de Rs 60 000 mensuellement et en déduisent un maximum de 30% pour rembourser leurs prêts. A noter que 40% de ceux ayant choisi un « Housing Loan » de la MCB sont des travailleurs manuels et des employés du secteur des services.

Les particularités des 18-35 ans

La Génération Y, aussi connue comme celle des millénaires, regroupe les personnes âgées entre 18 et 35 ans. Elle constitue actuellement 27% de la population, soit environ 338 000 personnes. A ce jour, 7 Mauriciens sur 10 issus de la Génération Y vivent chez leurs parents ou sont des locataires. Selon eux, les principaux obstacles à l’acquisition d’un bien immobilier sont l’accès à des projets de qualité à un juste prix et le financement.

La moitié des 18-35 ans veut toutefois s’acheter un bien immobilier dans les deux à cinq prochaines années. L’acquisition d’un terrain ou d’un logement est leur principale priorité, loin devant l’achat d’une voiture et les voyages. Si trois quarts de la Génération Y estiment qu’il n’est pas facile de posséder son logement, 95% d’entre eux disent que c’est un excellent investissement. A noter que cette perception est commune à toutes les générations.

Location : entre choix et nécessité

Alors que quatre locataires sur cinq louent une maison, 68% d’entre eux disent payer un loyer mensuel ne dépassant pas Rs 5 000. Le marché de la location semble dynamique puisque la moitié des personnes affirment louer leurs résidences actuelles depuis moins de cinq ans.

Devient-on locataire par choix ou par nécessité ? Les raisons sont partagées. Environ 55% des locataires disent que c’est par nécessité. Parmi, la moitié dit être obligé de louer une résidence à cause de soucis financiers alors que 38,7% ont choisi la location comme moyen de gagner en indépendance. Il est à noter que 49% de ceux qui louent un logement vivaient chez leurs parents avant.

A souligner que 11% des locataires actuels possèdent un bien immobilier. Parmi, 75% ont un lopin de terre.

La résidence rêvée des Mauriciens

Afin de savoir quel type de logement fait rêver les Mauriciens, les participants au sondage ont eu à répondre à cette question : « Quelle résidence achèteriez-vous si vous gagnez au Loto ? » Neuf Mauriciens sur dix opteraient pour un lotissement sécurisé (« gated morcellement »), huit sur dix choisiraient le milieu rural. A noter que seulement 20% d’entre eux estiment que la maison rêvée devrait être extravagante afin de mieux refléter leur succès.

Une belle maison dans un lotissement sécurisé en milieu rural fait tout aussi bien rêver les 18-35 ans. En fait, neuf membres sur dix de la Génération Y choisiraient une maison au lieu d’un appartement.

Un secteur d’avenir

Même si Maurice est une nation de propriétaires, l’immobilier restera au centre des préoccupations de ses habitants au cours des prochaines années. Quatre Mauriciens sur dix comptent investir dans un bien immobilier à l’avenir. Ce désir est plus prononcé chez ceux ayant un revenu mensuel supérieur à Rs 60 000, les locataires (55%), et les 18-35 ans (55%).

Les priorités des Mauriciens au cours des trois à quatre prochaines années sont partagées entre acheter un bien immobilier (27,5%), voyager (21,7%) et faire l’acquisition d’une voiture (16,9%).

Un marché en expansion

Le marché immobilier résidentiel est influencé par une série de facteurs, notamment le contexte économique, l’évolution du Repo Rate de la Banque de Maurice (qui a un impact direct sur les taux des prêts immobiliers), les incitations budgétaires et « Property Schemes » du gouvernement, les changements démographiques et le coût de propriété par rapport au coût de location. La demande des ressortissants étrangers exerce aussi une pression sur le marché. En 2016, 5% des personnes travaillant à Maurice étaient des étrangers. De plus, 71% du « Foreign Direct Investment » (FDI) reçu par Maurice entre janvier et septembre 2016 était focalisé sur des activités liées à l’immobilier.

Quoiqu’il en soit, le parc immobilier résidentiel continuera à grandir. Selon les estimations, entre 4 500 et 5 000 nouvelles unités de logement seront construites chaque année jusqu’en 2025.

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